¿Qué condenado por el tan esperado plan de reforma del mercado inmobiliario de China?

El Congreso Nacional del Pueblo de 2022 sorprendió a muchos observadores de China no por lo que sucedió, sino por lo que no sucedió. El gobierno chino no aprobó un impuesto a la propiedad. El Informe de Trabajo del Gobierno ni siquiera mencionó la reforma del mercado inmobiliario.

Después de la crisis estructural del sector inmobiliario en 2021, la reforma del mercado inmobiliario parece inevitable, y la implementación de un impuesto a la propiedad es el primer paso hacia la reforma del mercado inmobiliario. En un ensayo publicado en Qiushi, la revista teórica oficial del Partido Comunista Chino, el máximo líder Xi Jinping destacó un impuesto a la propiedad como el proyecto insignia para la reforma del mercado inmobiliario y vital para su campaña de Prosperidad Común. Siguiendo el ensayo de Xi, el Congreso Nacional de los Pueblos redactó y aprobó una decisión para expandir el experimento del impuesto a la propiedad. El Ministro de Finanzas, Liu Kun, declaró que el Ministerio debe prepararse para experimentos de impuestos a la propiedad. Como resultado, un miembro del gobierno chino predijo con confianza que el gobierno central lanzaría un impuesto a la propiedad durante el Congreso Nacional de los Pueblos de 2022.

A los ojos de Xi, el mercado inmobiliario es el epítome del modelo de crecimiento insostenible de China. Apoya casi el 25 por ciento del PIB de China, una tasa más alta que la de España e Irlanda antes de la crisis de la Eurozona. Desde la reforma del mercado de la vivienda a fines de la década de 1990, los precios de la vivienda en China han crecido tan rápido que un apartamento típico en Beijing ahora cuesta 25 veces el salario anual. Por lo tanto, los altos precios de la vivienda añaden una tremenda carga a los chinos y suprimen su poder de consumo e innovación.

Además, el colapso de Evergrande Group, uno de los desarrolladores inmobiliarios más grandes de China, mostró que el sector inmobiliario podría convertirse en una bomba de relojería para la economía china. Como resultado, Xi ha hecho de la reforma del sector inmobiliario su principal objetivo para la campaña Prosperidad Común, declarando que las casas son para vivir, no para especular.

Las causas fundamentales de los mercados inmobiliarios distorsionados de China son dos. Desde el lado de la oferta, la reforma del sistema fiscal de 1994 transfirió el dinero de los impuestos al gobierno central sin reducir la carga sobre los gobiernos locales. Como resultado, los gobiernos locales chinos cubren más del 80 por ciento de todos los gastos gubernamentales y solo reciben la mitad del dinero de los impuestos. Frente a la resistencia local, el entonces primer ministro Zhu Rongji, el ingeniero de esta reforma, hizo un trato con las localidades que les permitía aumentar su propio presupuesto gubernamental por todos los medios. Por lo tanto, con la aquiescencia de Beijing, los gobiernos locales de China utilizan las ventas de tierras como la fuente de ingresos más importante y mantienen altos los precios de las propiedades de manera artificial.

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Por el lado de la demanda, una política de represión financiera que apunta a beneficiar a los bancos y empresas estatales priva a los hogares chinos de opciones de inversión viables. Por lo tanto, la clase media china ve el mercado de la vivienda en constante auge como el lugar más rentable para invertir su dinero. Como dijo un observador chino, solo el mercado de la vivienda genera constantemente rendimientos positivos para los inversores.

Sobre el papel, un impuesto a la propiedad es una solución perfecta para corregir la distorsión del mercado. Desincentiva a las personas a ver los bienes raíces como una herramienta de inversión y aumenta el presupuesto de los gobiernos locales. Como resultado, Xi asignó a Han Zheng, viceprimer ministro ejecutivo y posible sucesor del primer ministro Li Keqiang después del XX Congreso del Partido, la tarea de implementar un plan integral de impuestos a la propiedad. Sin embargo, el plan de impuestos a la propiedad de Xi recibió comentarios negativos tanto de las élites del PCCh como de los miembros de base; incluso los principales líderes jubilados del partido presentaron una petición en contra del nuevo impuesto. Argumentan que dado que muchos miembros del partido poseen más de una propiedad, el impuesto agregará una carga innecesaria y se convertirá en un problema de estabilidad social.

Además, el ambicioso objetivo de Xi de domar el mercado inmobiliario no se alinea con los intereses de los funcionarios locales, quienes ven como sus prioridades generar crecimiento económico, asegurar los presupuestos gubernamentales y prevenir el caos social. Los cuadros de Shanghái enfatizaron la estabilidad como el objetivo más importante de su trabajo económico en 2022. Para ellos, el énfasis en la estabilidad significa que el gobierno de Shanghái rescatará a los promotores inmobiliarios para evitar una caída del mercado inmobiliario. Un funcionario dijo: El precio inmobiliario de Shanghái nunca bajará, al igual que el precio de la vivienda en Nueva York. Otro funcionario de planificación económica explicó que el gobierno de Shanghai debe aumentar la inversión en infraestructura en un 14 por ciento para compensar la contracción del mercado inmobiliario.

Sin embargo, es poco probable que Shanghái alcance este objetivo de aumento de la inversión en infraestructura, ya que la mayor parte de la infraestructura ya se ha construido. Por lo tanto, el gobierno apoyará el mercado de la vivienda liberando a los desarrolladores de bienes raíces de las regulaciones sobre la conversión de derechos sobre la tierra, la recepción de préstamos bancarios, la venta de casas y la emisión de bonos.

¿Cuál es el fundamento de este plan, que esencialmente deshace la campaña de desapalancamiento de los últimos cinco años? Después de todo, Xi ha expresado que el crecimiento del PIB ya no es el único indicador en las evaluaciones de los cuadros. El nuevo Plan Quinquenal también abolió el objetivo de crecimiento anual del PIB en favor de un crecimiento de alta calidad más lento pero más equilibrado.

El funcionario de Shanghai admitió que la ciudad no recibió un objetivo de crecimiento económico del gobierno central. Sin embargo, el cuadro también dijo que la importancia del desempeño económico está arraigada en la mente de los funcionarios porque sufren comparaciones con otros líderes locales. Generar un mayor crecimiento del PIB sigue siendo la mejor manera para que los funcionarios ambiciosos eclipsen a sus competidores pares y aseguren la promoción. Esta consideración podría ser especialmente cierta para el secretario del Partido de Shanghái, Li Qiang, una estrella en ascenso en la política china que tiene la aspiración de postularse para viceprimer ministro, o incluso para un puesto en el Comité Permanente del Politburó, durante el 20º Congreso del Partido este otoño.

Además, el énfasis en la estabilidad anuló la urgencia de la reforma. La Reunión de Trabajo del Gobierno Central sobre Asuntos Económicos a fines de 2021 se alejó de la falta de voluntad de Xi de crear un riesgo moral al rescatar a los gigantes inmobiliarios. La reunión enfatizó la estabilidad en el período previo al XX Congreso del Partido e instruyó a los gobiernos locales para prevenir cualquier crisis económica. Tras la reunión, los bancos chinos están dispuestos a suavizar las tres líneas rojas para fomentar un aterrizaje suave de varias empresas inmobiliarias.

La complejidad del problema del mercado inmobiliario de China, que se acumuló durante décadas, es otro desafío que Xi debe enfrentar. Las instituciones actuales están tan entrelazadas que la reforma paso a paso, que Beijing prefiere a una reforma drástica y exhaustiva de terapia de choque, se vuelve imposible. Un antiguo dicho chino resume a la perfección la situación actual: tirar de un cabello moverá todo el cuerpo (); cambiar una política resultará en un caos social no deseado.

La construcción representa el 16 por ciento del empleo urbano. MacroPolo, un grupo de expertos interno del Instituto Paulson, pronostica que un colapso de la industria de la construcción luego de una recesión del mercado inmobiliario dejaría sin trabajo a 15 millones de personas. El aumento repentino del desempleo ciertamente afectaría la estabilidad social. Además, los bancos chinos otorgaron el 30 por ciento de sus préstamos a la construcción de viviendas, y el 60 por ciento de los préstamos bancarios están respaldados por propiedades como garantía. Por lo tanto, si el mercado inmobiliario colapsa, China experimentará una crisis financiera.

Por lo tanto, un impuesto a la propiedad entrará en conflicto con otros programas sociales importantes y creará una inestabilidad social no deseada. Aumentará, en lugar de disminuir, la desigualdad social a menos que vaya acompañada de una reforma del sistema hukou (registro de hogares). El sistema hukou separa institucionalmente a los residentes de la ciudad de los trabajadores migrantes, quienes siguen registrados oficialmente como residentes de sus pueblos de origen rurales. Así, los trabajadores migrantes no pueden acceder a los programas de bienestar social en las ciudades, como pensiones, atención médica y educación para sus hijos. El objetivo de un impuesto a la propiedad es proporcionar una fuente alternativa para financiar programas de bienestar social para que los gobiernos locales puedan alejarse del esquema tradicional de venta de tierras para financiamiento. Hay 376 millones de trabajadores migrantes urbanos, y se convertirán en contribuyentes significativos de cualquier impuesto a la propiedad. Incluso aquellos que no pueden poseer casas en las ciudades pagarán el impuesto a la propiedad a través de rentas más altas. Sin la reforma del hukou, el impuesto a la propiedad obligará a estos trabajadores migrantes a pagar por los servicios sociales que no pueden disfrutar. Podría exacerbar los conflictos entre los inmigrantes urbanos y los antiguos residentes.

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El fracaso de Xi en reformar el mercado inmobiliario ilustra los desafíos de su campaña de Prosperidad Común. Xi considera que esta campaña es necesaria no solo para mejorar la igualdad social sino también para reconstruir la economía china. Su principal objetivo es reequilibrar la economía china desde el crecimiento actual impulsado por la inversión y orientado a la exportación hacia un modelo de desarrollo más sostenible. La campaña seguramente encontrará la resistencia de grupos con intereses creados, que temen que las reformas los perjudiquen. La preocupación por la estabilidad social, que ha sido un tema dominante de la administración de Xi, también contrarrestará el impulso de reforma.

Xi describió una vez la etapa actual de la reforma china como romperse los huesos después de comer carne, lo que significa que sus predecesores terminaron las partes más fáciles de la reforma y le dejaron las partes difíciles. Sin duda, Xi se enfrentará a una tremenda resistencia y desafío, al igual que los reformadores a lo largo de la historia de China. Si puede superar esa resistencia es una pregunta abierta.

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