El mercado inmobiliario de Singapur

Los precios de la vivienda en todo el mundo se han disparado durante la pandemia de COVID-19. Es posible que no piense que una pandemia mundial encendería un fuego en los mercados inmobiliarios, pero las bajas tasas de interés destinadas a estimular la actividad económica han creado atractivos acuerdos hipotecarios. Los hogares encerrados también se vieron obligados a ahorrar dinero que, de otro modo, se habría gastado en compras minoristas o viajes, y una gran cantidad parece haberse destinado a la vivienda.

Al mismo tiempo, la oferta de casas nuevas se ha visto restringida debido a que los equipos de construcción no pueden ir a los lugares de trabajo, mientras que las crisis de la oferta global elevan el costo de materiales como la madera. El aumento de la demanda frente a la oferta restringida, con financiación barata en la mezcla, es una combinación perfecta para los precios de la vivienda desbocados.

Aquí está la cosa. El precio de venta de una casa en el mercado abierto, especialmente en el mercado de reventa, contribuye poco al PIB. Al medir la producción de un país, observamos los bienes y servicios que se producen en un año determinado. En el caso de la vivienda, eso significa que la construcción se cuenta como producción, pero la reventa de viviendas existentes no lo es, o solo contribuye muy poco a través de las comisiones de los corredores, etc. Las burbujas inmobiliarias, en otras palabras, no son buenas para la economía.

Las casas son activos negociables, y cuando el valor de los activos se separa de la realidad debido a condiciones únicas como oferta limitada, financiamiento barato y exceso de demanda, significa que el dinero que podría destinarse a usos más productivos termina siendo absorbido por una propiedad inmobiliaria. burbuja, y parte de ese valor simplemente desaparecerá cuando la burbuja explote. Con las tasas de interés en aumento en todo el mundo, el fin de las restricciones de movilidad y menos ahorros forzosos, debería haber una disminución en la presión alcista sobre los precios de la vivienda, pero aún existe la preocupación de que las personas queden fuera del mercado.

En Singapur, la vivienda adquiere una dimensión aún más estratégica porque, a pesar de los esfuerzos de recuperación, existen restricciones muy fuertes y básicamente inevitables sobre la cantidad de tierra disponible para vivir. Por lo tanto, la vivienda en Singapur debe administrarse con mucho cuidado. No puede ser moldeado únicamente por la interacción de compradores y vendedores en un mercado libre, porque la oferta de suelo disponible debe optimizarse de manera que la vivienda sea asequible.

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Singapur se ha acercado a esto mediante la creación de una estructura de mercado de dos niveles. La Autoridad de Reurbanización Urbana está a cargo de crear planes maestros urbanos y de zonificación, y también de aprobar proyectos de desarrollo residencial privado. Dichos proyectos tienden a ser apartamentos y condominios de alta gama construidos por desarrolladores en respuesta a las condiciones del mercado y vendidos a precios elevados.

Para proporcionar un segundo nivel de suministro de viviendas que esté protegido de las condiciones del mercado, en 1960 se creó una autoridad legal separada denominada Junta de Vivienda y Desarrollo (HDB). Si se aventura más allá del centro de Singapur y las áreas ribereñas, los eficientes y densos bloques de apartamentos HDB son omnipresentes en toda la isla. Según el Informe anual de 2019, alrededor del 80 por ciento de los singapurenses viven en un piso HDB, de los cuales más de 1,2 millones se han construido desde 1960.

Los pisos HDB, que se venden en contratos de arrendamiento de 99 años, están destinados a estar al menos algo aislados de las fuerzas del mercado. El propósito de la HDB es garantizar que exista una oferta suficiente de viviendas a precios asequibles dada la disponibilidad limitada de terrenos. A diferencia de un desarrollador privado, las ganancias no son la motivación principal. En el año fiscal 2019/2020, la junta de vivienda registró una pérdida operativa de alrededor de SG $ 2.7 mil millones. Estos déficit generalmente se cubren con subvenciones del gobierno, cuyo total acumulado ha alcanzado SG $ 36,2 mil millones desde 1960.

A pesar de esta estructura de dos niveles y del papel de la HDB como control contra la exuberancia irracional del mercado, los precios han experimentado un fuerte repunte. El índice de precios de reventa de apartamentos HDB aumentó un 12,7 por ciento en 2021, mientras que URA informó aumentos similares en los precios residenciales privados. Con el final de los bloqueos, deberíamos ver un gran aumento en la construcción, y el gobierno ha introducido medidas como requisitos de préstamo más estrictos y derechos de timbre más altos destinados a enfriar el mercado. Pero que incluso el sector de la vivienda de Singapur, a pesar de estar cuidadosamente estructurado y administrado de una manera que reduce la exposición a tales presiones, haya sido absorbido por los mismos mercados inmobiliarios que rebotan en la burbuja en todo el mundo, solo le dice hasta qué punto COVID-19 desequilibró todo.

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